L’usufrutto rappresenta un istituto giuridico di grande rilevanza nell’ambito immobiliare italiano, poiché consente a una persona, detta usufruttuario, di utilizzare un bene altrui e di trarne i relativi frutti, pur non essendone il proprietario. Se ti trovi nella situazione di godere dell’usufrutto su una casa e stai valutando di concederla in locazione, vi sono precise norme da osservare, nonché potenziali rischi e responsabilità che è essenziale conoscerе prima di procedere. La normativa è articolata e, in alcuni casi, lascia spazi di incertezza che meritano un approfondimento attento, soprattutto alla luce delle possibili conseguenze sia nei confronti del nudo proprietario sia verso il conduttore (inquilino).
Il diritto dell’usufruttuario di affittare l’immobile secondo la legge italiana
La questione fondamentale è se l’usufruttuario possa affittare la casa a terzi senza il consenso dell’effettivo proprietario. Secondo l’attuale Codice Civile, il diritto di usufrutto attribuisce la facoltà di godere e utilizzare l’immobile e di ricavarne eventuali rendite, inclusi i canoni di locazione. L’usufruttuario ha dunque, di norma, il potere di concedere in affitto l’appartamento oggetto di usufrutto, firmando direttamente la scrittura contrattuale e percependo i relativi canoni. Infatti, il nudo proprietario resta titolare solo della proprietà formale e non può impedire questa attività, se nell’atto costitutivo dell’usufrutto non vi sono limitazioni esplicite a riguardo.
Da ciò deriva che, qualora decida di concedere in locazione il bene, tutte le pertinenze del contratto (compresi i doveri derivanti dalla gestione del rapporto con l’inquilino e la responsabilità fiscale sul reddito prodotto) ricadono sull’usufruttuario. Va inoltre evidenziato che l’usufrutto differisce sostanzialmente dal diritto di abitazione, che è un istituto più ristretto e generalmente non consente la locazione a terzi, poiché limitato alle necessità abitative del titolare e della sua famiglia.
Requisiti e limiti previsti dalla normativa vigente
Per evitare controversie, è fondamentale verificare attentamente l’atto costitutivo dell’usufrutto: solo in presenza di specifiche clausole limitative l’usufruttuario può essere obbligato a ottenere l’assenso del nudo proprietario prima di stipulare qualsiasi forma di contratto di affitto. In assenza di tali restrizioni, il consenso del proprietario non è richiesto.
Esistono tuttavia precise norme da rispettare:
- L’immobile deve essere utilizzato rispettando la destinazione d’uso prevista; ad esempio, un’abitazione civile non potrà essere concessa in locazione per scopi commerciali senza apposite variazioni urbanistiche e autorizzazioni.
- L’usufruttuario è tenuto a preservare in buono stato la casa e provvedere alla manutenzione ordinaria, oltre ad assolvere gli obblighi fiscali (IMU, TASI e imposte sul canone incassato).
- Non è ammessa la cessione del diritto reale su l’immobile, né la vendita della proprietà o la cedibilità dell’usufrutto a terzi se non con il consenso scritto del nudo proprietario.
- Non può essere subaffittata l’abitazione in modo difforme rispetto al contratto e alle norme del codice civile.
Occorre inoltre sottolineare che, nel caso di affitto in corso al momento dell’estinzione dell’usufrutto (esempio: morte dell’usufruttuario o scadenza del termine), il nudo proprietario farà subentrare l’inquilino per la durata residua del contratto, salvo esigenze particolari, come la necessità abitativa propria o dei familiari stretti.
Rischi e responsabilità dell’usufruttuario che affitta l’immobile
Sebbene l’usufruttuario possa trarre vantaggio economico affittando la casa, tale operazione comporta varie responsabilità e rischi sia di natura giuridica sia tecnica.
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Responsabilità fiscale e tributaria:
L’usufruttuario deve dichiarare il reddito percepito dai canoni e assolvere in autonomia ai relativi obblighi fiscali, compreso il versamento di IMU e TASI sull’immobile, qualora dovuti. Un’omissione può comportare sanzioni e contenziosi con l’Agenzia delle Entrate. -
Possibili controversie con il nudo proprietario:
Se l’atto costitutivo limita il potere di locare o prevede clausole particolari, violare tali disposizioni può provocare rivalse legali da parte del proprietario. Analogamente, se l’usufruttuario concede la locazione per scopi non conformi all’uso originario (ad es. commerciale invece che abitativo), il nudo proprietario può chiedere la risoluzione del contratto ed eventuali risarcimenti. -
Gestione dei rapporti con l’inquilino:
L’usufruttuario deve rispondere di eventuali danni, manutenzioni ordinarie e obblighi derivanti dalla legge sulle locazioni, come la consegna delle certificazioni di impianti e agibilità dell’immobile. Qualsiasi controversia sorta in sede di affitto coinvolgerà direttamente l’usufruttuario e non il nudo proprietario. -
Estinzione dell’usufrutto e contratti in essere:
Alla morte o cessazione del diritto di usufrutto, il contratto di affitto rimane valido nei confronti del proprietario, ma lo stesso potrebbe voler riutilizzare l’immobile secondo le proprie esigenze. In tal caso, potrebbero sorgere contenziosi circa la durata della locazione residua, con impatti sulle parti coinvolte.
Un rischio ricorrente è rappresentato dall’inserimento di clausole nel contratto d’usufrutto che prevedano una responsabilità solidale con il nudo proprietario per eventuali danni, insolvenze o abusi dell’inquilino. Per questo motivo, è sempre raccomandabile redigere contratti chiari, registrati e conformi alla normativa vigente, magari con l’assistenza di un professionista esperto in materia immobiliare.
Consigli pratici e suggerimenti
Per gestire in modo sicuro e trasparente la locazione di un immobile di cui si è usufruttuari, è opportuno seguire alcune linee guida fondamentali:
- Verifica accuratamente l’atto costitutivo dell’usufrutto e accertati che non siano presenti restrizioni o condizioni particolari sulle locazioni.
- Stipula contratti scritti, preferibilmente registrati e conformi agli standard delle normative sugli affitti, precisando diritti, obblighi e responsabilità delle parti.
- Comunica tempestivamente la tua posizione “di usufruttuario” all’eventuale inquilino, chiarendo che la locazione termina – o subisce modifiche – alla cessazione dell’usufrutto.
- Assicura che tutte le imposte e tributi relativi all’immobile siano regolarmente corrisposti e che il bene venga mantenuto in condizioni decorose.
- In caso di dubbi, consulta un esperto in diritto immobiliare o un notaio, evitando azioni unilaterali che potrebbero portare a controversie future.
In definitiva, l’usufruttuario detiene ampi poteri di gestione e godimento del bene, compresa la facoltà di concedere l’immobile in affitto, salvo limitazioni espressamente previste nell’atto costitutivo. Tuttavia, il rispetto della normativa, la trasparenza contrattuale e la cooperazione con il nudo proprietario costituiscono i punti cardine per una gestione ottimale di questa delicata situazione giuridica.
