Il modello as-built rappresenta uno degli strumenti più cruciali nel settore delle costruzioni moderne, specialmente con l’avvento della digitalizzazione e del Building Information Modeling (BIM). Si tratta della documentazione, spesso digitale, che descrive in modo dettagliato una costruzione così come è realmente stata realizzata. Il modello nasce dalla necessità di fotografare fedelmente le lavorazioni effettivamente eseguite, incluse tutte le modifiche e variazioni rispetto al progetto originario, fornendo una traccia indispensabile sia dal punto di vista tecnico sia amministrativo.
Definizione e finalità del modello as-built
Dal punto di vista normativo e pratico, quando si parla di modello as-built si fa riferimento a una rappresentazione digitalizzata, geometrica e informativa dell’opera così come è stata effettivamente realizzata sul campo. Si differenzia dalla progettazione esecutiva, in quanto non mostra ciò che era previsto, ma ciò che è stato effettivamente costruito, riportando tutte le variazioni in corso d’opera, le sostituzioni di materiali, gli aggiornamenti impiantistici e architettonici, nonché tutte le modifiche gestite direttamente in cantiere durante la fase esecutiva. Il modello as-built diventa così un documento “vivo” che riflette la realtà dell’opera costruita, risultando fondamentale per:
- Verificare la qualità delle lavorazioni rispetto alle prescrizioni di progetto
- Documentare la rispondenza dell’eseguito a norme e capitolati
- Supportare il facility management nelle successive fasi di gestione e manutenzione dell’immobile
- Costituire elemento probatorio in caso di controversie
Il modello as-built assume rilievo crescente soprattutto nelle opere pubbliche, dove il nuovo Codice dei Contratti Pubblici italiano (D.Lgs 36/2023) lo identifica come requisito obbligatorio per diverse categorie di appalti, principalmente sopra soglia e per le opere soggette a digitalizzazione.
Il processo di creazione e aggiornamento
Durante la costruzione, il progetto esecutivo viene inevitabilmente soggetto a varianti, sia per esigenze di cantiere sia per il sopraggiungere di situazioni non previste o migliorie tecniche. Qui entra in gioco la figura del modello as-built: al termine dei lavori, tutti gli elaborati progettuali devono essere aggiornati sulla base delle lavorazioni eseguite, delle modifiche concordate e delle soluzioni tecniche adottate.
Questa attività può comprendere:
- L’aggiornamento dei disegni tecnici (piante, sezioni, dettagli, schemi impiantistici)
- L’integrazione di schede tecniche dei materiali effettivamente utilizzati
- L’inserimento di rilievi geometrici finali e dati raccolti in situ
- L’integrazione di ogni informazione necessaria per la futura gestione e manutenzione delle opere
Spesso sono l’impresa esecutrice o il direttore dei lavori a curare l’aggiornamento e la validazione dei modelli as-built, che vengono quindi consegnati al committente come documento conclusivo della fase realizzativa.
Il valore del modello as-built per la gestione e manutenzione
Nella fase di facility management, cioè nella gestione e manutenzione dell’immobile, il modello as-built diventa uno strumento essenziale. Permette una pianificazione precisa degli interventi futuri poiché documenta ogni dettaglio degli impianti, delle strutture, delle tecnologie installate e delle eventuali criticità sopravvenute in cantiere. Questo approccio favorisce efficienza, trasparenza e riduzione dei costi nella gestione del patrimonio immobiliare, offrendo una chiara “fotografia” dello stato di fatto su cui basare qualsiasi attività di monitoraggio, manutenzione straordinaria o rinnovo tecnologico.
Adottando le nuove tecnologie BIM, il modello as-built si arricchisce di un’informazione interoperabile, navigabile e condivisibile tra i diversi attori: proprietari, gestori, manutentori e professionisti. Questo incrementa il valore del modello rispetto ai tradizionali elaborati cartacei, offrendo nuove potenzialità anche per la gestione energetica e il ciclo di vita degli edifici.
Per approfondire il concetto di digitalizzazione e gestione tecnica degli edifici puoi visitare la pagina dedicata al facility management.
L’errore comune che blocca i pagamenti nei lavori: un rischio da conoscere
Uno degli aspetti più critici che riguardano il modello as-built, soprattutto negli appalti pubblici e nei contratti “chiusi” da capitolati vincolanti, è legato al mancato aggiornamento o alla non conformità del modello as-built rispetto allo stato effettivo dell’opera. Questo errore è estremamente diffuso e spesso blocca i pagamenti finali da parte del committente nei confronti dell’impresa.
Perché accade?
- Si tende a sottovalutare il ruolo dell’as-built, aggiornando parzialmente solo alcuni elaborati o evitando di documentare modifiche “minori”, ritenendo che non siano rilevanti per la consegna finale.
- Professionisti e imprese trascurano una revisione organica e metodologia del modello as-built, limitandosi a fornire documentazione incompleta o non conforme ai requisiti richiesti dal capitolato.
- La raccolta delle modifiche eseguite sul cantiere non avviene in tempo reale o non viene validata dal direttore lavori, generando difformità tra l’opera costruita e la documentazione consegnata.
Questa inosservanza delle regole contrattuali comporta conseguenze dirette:
Il pagamento degli stati di avanzamento lavori e il saldo finale sono spesso subordinati alla consegna e validazione del modello as-built conforme. Qualora il modello risulti incompleto, non validato o in contraddizione con la realtà costruita, la procedura di pagamento può essere bloccata dalla stazione appaltante o dal committente privato. In taluni casi ciò può portare anche a controversie legali o alla necessità di rifare interi segmenti della documentazione per allinearsi ai requisiti contrattuali.
La prevenzione dell’errore
Evitare questi ostacoli richiede un approccio sistematico e condiviso alla gestione del modello as-built:
- Tagliare le approssimazioni: ogni modifica in cantiere va immediatamente registrata e documentata.
- Condividere responsabilità: impresa, direzione lavori e progettisti devono collaborare per una validazione efficace del modello.
- Conoscere i requisti del contratto: ogni appalto, pubblico o privato, deve specificare in modo chiaro che cosa deve contenere il modello as-built e quali sono le modalità di consegna e verifica.
- Utilizzare strumenti digitali: l’adozione del BIM aiuta a mantenere costantemente aggiornato lo stato di avanzamento e a generare report dettagliati, riducendo il rischio di errori e omissioni.
In conclusione, il modello as-built è un elemento determinante sia per il successo tecnico dell’opera sia per la regolarità amministrativa dell’appalto. La corretta e tempestiva redazione del modello rappresenta la chiave per evitare inutili contenziosi, assicurare la liquidità alle imprese e garantire la durabilità e la manutenibilità del patrimonio costruito.
