Quando si decide di concedere in affitto un immobile ammobiliato, il meccanismo contrattuale resta quello di una normale locazione, ma sono presenti alcuni elementi distintivi che incidono sia sugli adempimenti del proprietario sia sulle garanzie e i diritti dell’inquilino. L’immobile dato in locazione viene consegnato già corredato di arredi essenziali – ovvero mobili e spesso anche elettrodomestici – il che rende questa tipologia di affitto molto richiesta per soluzioni temporanee o per chi non intende investire tempo e denaro nell’arredamento.
Tipologie di contratto per l’affitto ammobiliato
Non esiste una forma contrattuale specifica per gli immobili arredati. Il locatore può scegliere fra le principali formule di contratto di locazione:
- Canone libero (4+4) – Consente di stabilire liberamente il prezzo del canone con un vincolo di durata iniziale pari a quattro anni, rinnovabile per altri quattro. Questa soluzione è spesso impiegata quando si cerca di garantire stabilità, ma può essere applicata anche alle case arredate senza particolari limitazioni contratto di locazione.
- Canone concordato (3+2) – La durata è prevista per almeno tre anni, con rinnovo automatico di due; il canone viene invece calcolato secondo fasce e parametri imposti da accordi territoriali. Questa formula offre vantaggi fiscali e viene assai apprezzata in molte città.
- Uso transitorio – Ideale per esigenze temporanee, questo tipo di contratto può durare al massimo 18 mesi. È la forma più utilizzata per affitti a studenti, lavoratori fuori sede o famiglie in attesa di una soluzione abitativa definitiva.
- Contratti per studenti – Prevedono una durata flessibile tra sei mesi e tre anni e sono pensati per chi frequenta istituti di istruzione lontani dalla propria residenza.
Indipendentemente dalla formula, ciò che caratterizza l’affitto ammobiliato è la presenza di un inventario dettagliato dei beni mobili scaricabili, che va allegato al contratto e firmato da entrambe le parti. In questa lista si specificano tutti gli arredi forniti e il loro stato al momento della consegna dell’immobile.
Cosa cambia per il proprietario: obblighi e responsabilità
Chi affitta una casa arredata resta soggetto agli stessi obblighi previsti dalla legge per la locazione tradizionale, ma con alcune differenze sostanziali:
- Redazione dell’inventario degli arredi – Il proprietario deve presentare un elenco dettagliato di tutti i mobili e, se possibile, corredarlo di fotografie e note sullo stato di conservazione. Questo documento tutela sia il locatore, che potrà documentare eventuali danni subiti dagli arredi, sia l’inquilino, che viene così sollevato dal rischio di addebiti ingiustificati.
- Garanzia della funzionalità e igiene – Il proprietario è tenuto a consegnare la casa con arredi funzionanti e in buono stato igienico-sanitario, rispondendo inoltre del funzionamento degli elettrodomestici essenziali.
- Manutenzione straordinaria – Grava sul locatore la manutenzione straordinaria dei beni mobili e dell’appartamento, ad eccezione dei danni causati da un uso improprio da parte dell’inquilino. L’inquilino, invece, è responsabile per la manutenzione ordinaria, come piccole riparazioni o sostituzioni di componenti soggetti a normale usura.
- Restituzione al termine – Al termine della locazione, il proprietario è tutelato dal diritto di ottenere indietro mobili, accessori ed elettrodomestici nello stesso stato in cui sono stati consegnati, fatte salve le usure dovute al tempo.
- Registrazione e attestato di prestazione energetica (APE) – Il contratto, anche se per un immobile arredato, va registrato secondo le regole ordinarie e, dal 2013, è necessario inserire una clausola sulla consegna delle informazioni relative all’APE. Se questa dichiarazione manca, sia il proprietario che l’inquilino rischiano sanzioni amministrative.
Gestione dell’inventario e tutela legale
L’inventario degli arredi rappresenta il documento centrale in caso di affitto ammobiliato. Dettagliare gli oggetti, il loro valore e condizioni serve ad evitare controversie al momento della restituzione e offre una base oggettiva per eventuali richieste di risarcimento per danni ai mobili. Le parti possono allegare fotografie e stilare l’inventario in presenza di entrambe durante la consegna delle chiavi.
In caso di contestazioni, ad esempio per danni o mancanze rispetto allo stato iniziale, l’inventario assume valore probatorio davanti alle autorità. Questo strumento permette anche di osservare, al termine del contratto, se mobili ed elettrodomestici sono stati usati nel rispetto delle normali regole di diligenza.
Altre implicazioni e vantaggi dell’affitto ammobiliato
Offrire un immobile già arredato può essere vantaggioso sia per il proprietario sia per l’inquilino. Da un lato, il locatore può incrementare il valore dell’offerta, rendendo l’appartamento più appetibile e accessibile soprattutto a chi cerca una soluzione pronta all’uso, come studenti, lavoratori in trasferta o famiglie appena trasferite. Questo permette di mantenere più facilmente l’immobile occupato e ridurre i periodi di sfitto.
Per il proprietario c’è anche la possibilità di chiedere un canone lievemente più alto rispetto a quello di un immobile vuoto, data la presenza di mobili e accessori funzionali.
Da un punto di vista fiscale, le regole sulla cedolare secca e sulla detraibilità delle spese non cambiano rispetto a un normale affitto; tuttavia, la distinzione fra casa ammobiliata e non ammobiliata assume rilievo soprattutto per l’inquadramento contrattuale e per la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria fra le parti.
Inoltre, il locatore resta libero di scegliere, secondo le regole generali, il regime di tassazione più vantaggioso e il tipo di contratto che meglio si adatta alle proprie esigenze e a quelle dell’inquilino. Non si applicano regole diverse per la registrazione o per il deposito cauzionale rispetto agli altri contratti di affitto.
La flessibilità offerta dall’affitto ammobiliato lo rende una soluzione dinamica e adatta alle esigenze della mobilità contemporanea. Non esistono limiti normativi riguardo all’offerta, anche se il buon senso consiglia di scegliere arredi robusti e facili da manutenere, così da ridurre i potenziali costi legati ai danni o alle riparazioni frequentie. L’importanza dell’inventario e della trasparenza nelle condizioni contrattuali, infine, costituisce la garanzia principale sia per il locatore che per il conduttore, assicurando tranquillità e rispetto reciproco.
In sintesi, l’affitto di una casa ammobiliata offre grande flessibilità e convenienza, ma richiede attenzione particolare nella redazione dei documenti e nella tutela degli interessi di entrambe le parti coinvolte.