Quando si è comproprietari di una casa al 50% con un’altra persona, il pagamento dell’IMU e il calcolo della rispettiva quota spettante seguono regole precise stabilite dalla normativa fiscale italiana. Occorre considerare la tipologia dell’immobile posseduto, la destinazione d’uso (abitazione principale o meno), la rendita catastale e la residenza dei comproprietari. Questi elementi determinano sia se l’imposta è dovuta, sia in che misura ciascun proprietario deve contribuire.
Chi è tenuto al pagamento dell’IMU: suddivisione in caso di comproprietà
L’IMU deve essere versata da tutti i possessori di diritti reali sull’immobile, come proprietà piena, usufrutto, uso o abitazione. Nel caso di una comproprietà al 50%, ciascun proprietario è obbligato al pagamento dell’IMU in relazione alla propria quota di possesso. Questo significa che l’imposta complessiva calcolata sull’immobile viene suddivisa pro-quota secondo le percentuali stabilite nell’atto di acquisto o nella dichiarazione di successione, tipicamente al 50% per ciascun comproprietario, salvo accordi diversi esplicitati negli atti notarili o giudiziari .
La legge non prevede che la somma dell’IMU sia versata da un solo comproprietario per conto di tutti: ciascuno risponde della propria quota direttamente nei confronti dell’erario.
Quando si paga e quando si è esenti: focus su abitazione principale
Il pagamento dell’IMU è dovuto solo in determinate condizioni. Il principio fondamentale è che l’imposta viene esclusa nei casi in cui l’immobile sia abitazione principale, ad eccezione però degli immobili “di lusso”, cioè quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per essere considerata abitazione principale agli effetti fiscali, è necessario che il possessore e il suo nucleo familiare abbiano residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile .
- Se entrambe le condizioni sono soddisfatte per entrambi i comproprietari, nessuno deve pagare l’IMU (salvo categoria di lusso).
- Se solo uno dei due risiede nell’immobile e lo utilizza come prima casa, la quota di quest’ultimo sarà esente (fuori categorie di lusso), mentre l’altro comproprietario dovrà pagare l’IMU sulla propria quota.
Nel caso di contratto di comodato d’uso gratuito, ad esempio tra genitore e figlio, la quota ceduta in comodato può godere di riduzioni d’imposta se sussistono i requisiti di parentela, residenza e registrazione del contratto, ma mai della totale esenzione se il titolare non la utilizza come abitazione principale .
Come si calcola la quota di IMU per ciascun comproprietario
Il calcolo dell’IMU sulle quote segue una procedura dettagliata che si articola nei seguenti passaggi chiave:
- Rendita catastale: si parte dal valore attribuito al proprio immobile, reperibile dalla visura catastale.
- Rivalutazione: la rendita catastale va aumentata del 5%.
- Applicazione del coefficiente catastale: il valore rivalutato si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria dell’immobile. Ad esempio, per le abitazioni ordinarie (categoria A, esclusi A/10 e A/6) il coefficiente è 160 .
- Base imponibile: il prodotto ottenuto rappresenta la base imponibile sulla quale si calcolerà l’IMU.
- Aliquota comunale: si applica l’aliquota stabilita dal Comune dove è situato l’immobile (variabile annualmente tra un minimo e un massimo fissato dalla legge statale).
- Suddivisione pro-quota: la somma di IMU dovuta viene infine suddivisa secondo le percentuali di proprietà.
Un esempio concreto può aiutare a chiarire il procedimento:
- Rendita catastale: €1.000
- Rivalutazione: €1.000 + 5% = €1.050
- Coefficiente (abitazione ordinaria): 1.050 x 160 = €168.000
- Aliquota comunale: ad esempio 0,96%
- IMU totale: €168.000 x 0,96% = €1.612,80
- Quota spettante a ciascun comproprietario al 50%: €1.612,80 ÷ 2 = €806,40
Altre situazioni particolari: immobili in affitto, seconde case e agevolazioni
La [Imposta municipale propria (IMU)](https://it.wikipedia.org/wiki/Imposta_municipale_unica) si applica anche agli immobili concessi in affitto, ma il pagamento spetta sempre e solo ai proprietari, mai agli inquilini, i quali nulla devono per questa imposta. Nel caso che la casa in comproprietà sia affittata, ciascun titolare continuerà a versare l’IMU sulla propria quota, secondo il calcolo di cui sopra .
Per quanto concerne le seconde case, esse sono sempre soggette a IMU, qualunque sia la categoria catastale e la percentuale di proprietà. Non sono invece soggette a IMU le pertinenze annesse alla prima casa, entro i limiti numerici fissati dalla normativa (ad esempio un garage o una cantina), salvo rientrino anch’esse in categorie catastali di lusso.
Agevolazioni e riduzioni: principali casistiche
- Gli immobili concessi in comodato a familiari (parenti in linea retta entro il primo grado) possono beneficiare di una riduzione del 50% dell’imponibile ai fini IMU, purché siano rispettati tutti i requisiti formali (contratto registrato, residenza in entrambi i Comuni, ecc.).
- La quota di proprietà dell’abitazione principale non di lusso è sempre esente, sia se posseduta al 100% sia se in comproprietà.
- Per particolari casi di successioni ereditarie o diritto di abitazione del coniuge superstite, si applicano specifiche norme che a volte prevalgono sulle regole generali di divisione pro-quota.
Sanzioni per omesso pagamento e chiarimenti pratici
Il mancato pagamento dell’IMU da parte di uno dei comproprietari non ricade direttamente sull’altro, ma può comunque comportare sanzioni amministrative per il soggetto inadempiente. Ciascuno è responsabile in proprio della corretta determinazione e del versamento della somma dovuta.
Per evitare errori, si raccomanda di verificare con cura:
- La corretta attribuzione delle percentuali di proprietà
- La sussistenza dei requisiti per le eventuali agevolazioni
- La corrispondenza dei dati catastali con la situazione reale dell’immobile
Alcuni Comuni offrono calcolatori online e servizi di consulenza che facilitano il calcolo pro-quota dell’IMU secondo le aliquote locali più aggiornate.
In conclusione, la regola principale è che in caso di comproprietà ognuno paga in proporzione alla quota posseduta, utilizzando i criteri di calcolo sopra esposti e tenendo conto di eventuali esenzioni o riduzioni previste dalla legge. La corretta applicazione delle norme assicura il rispetto degli obblighi tributari e la ripartizione equa dei costi tra i proprietari.
